FAQ et infos pratiques

Caution solidaire

La loi MOLLE du 28 mars 2009 interdit désormais de cumuler une assurance loyers impayés et une caution solidaire pour les baux d’habitation, hormis pour les logements loués à des étudiants non boursiers.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges. Depuis le 10 février 2008, pour les nouveaux contrats, le dépôt de garantie a été ramené à un mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie ne peut être révisé pendant le bail.

Il doit être restitué au locataire au plus tard dans les deux mois après la remise des clés. Le montant restitué dépend de l’existence de loyers arriérés ou de réparations locatives.

Sous-location

De principe, la sous-location est interdite, qu’elle soit partielle ou totale.

Quand le bail autorise expressément la sous-location, il faut savoir que si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger que le loyer prévu au bail soit augmenté d’un montant équivalent.

Etat des lieux

L’état des lieux, véritable « photographie » à un instant T de l’appartement, doit être établi à l’entrée et à la sortie du locataire. Il doit être très précis car il détermine si des réparations sont à entreprendre et à qui elles incombent. Il est autant protecteur du propriétaire que du locataire.

Réalisation de travaux par le locataire

Le locataire doit, en dehors des simples travaux d’entretien de l’appartement occupé, demander l’accord écrit de sa propriétaire.

A défaut, celui-ci sera en droit de demander la remise en état initial aux frais du locataire.

Tous les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect doivent faire l’objet d’une demande écrite du propriétaire auprès du syndic (cf. FAQ – copropriété).

Acquisition de parties communes

Si la partie commune concernée est nécessaire à la destination de l’immeuble, alors la vente de celle-ci doit être approuvée à l’unanimité des copropriétaires.

Si la partie commune n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble, alors la vente doit être approuvée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.




Dans les deux cas, l’assemblée doit également approuver la création d’un lot privatif auquel seront affectés des tantièmes. En ce sens, un projet de modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété sera joint à la convocation de l’assemblée générale.

L’ensemble des frais sera pris en charge par le candidat acquéreur ainsi que le prix de vente de la partie commune.

Travaux réalisés par un copropriétaire

Deux cas doivent être distingués selon que les travaux affectent ou non les parties communes de l’immeuble ou son aspect.

1) Les travaux n’affectent pas les parties communes et ne modifient pas l’aspect de l’immeuble.

En ce cas, le copropriétaire concerné doit :

- respecter les horaires pendant lesquels les travaux sont autorisés afin de ne pas gêner ses voisins,
- s’assurer quotidiennement du nettoyage des parties communes,
- demeurer responsable des dégradations faites aux parties communes et de tous dommages faits à un tiers (ex : murs ou sols des parties communes endommagés par les ouvriers lors de la livraison du matériel…)

2) Les travaux affectent les parties communes de l’immeuble ou modifient l’aspect de l’immeuble

Le copropriétaire doit, avant tout démarrage de travaux, recevoir l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale statuant à la majorité absolue.
Le syndic n’a aucune capacité à accorder ce droit.

Appels provisionnels de charges, régularisation des charges

Le budget prévisionnel des charges voté en assemblée générale est appelé par quart en début de trimestre.

Les appels de fonds doivent être payés dès réception conformément à la loi.

La régularisation des charges intervient une fois l’an.




Rappelons qu’en cas de vente, le redevable des sommes appelées (régularisation de charges, y compris consommation d’eau, appels de charges, appels de fonds travaux…) est la personne qui est propriétaire au jour de l’appel de fonds.

Les accords intervenus entre vendeur et acquéreur ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires et n’engagent que les contractants.

Pose de parabole

Du fait de la multiplication des moyens techniques permettant de recevoir de multiples chaînes de télévision, la pose d’antenne parabolique individuelle devrait devenir exceptionnelle.

Cette pose n’est possible que dans le respect des textes légaux, lesquels prévoient qu’une demande écrite préalable doit être adressée au syndic.

Au Centre de Gestion de la Copropriété, nous avons soumis au vote des copropriétaires un cahier des charges fixant les règles à respecter en cas de pose individuelle. Ce cahier des charges très précis a pour objet de préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires en terme d’harmonie des façades.

Les copropriétaires bailleurs doivent informer leurs locataires des obligations incluses dans ce cahier des charges.

Emménagement / Déménagement

Chaque résidant est responsable des dégradations des parties communes. De ce fait, pour prévenir celles-ci, il suffit parfois de simples mesures de précaution. Les parois des ascenseurs doivent être protégées par des bâches. Vous devriez pouvoir trouver celles-ci auprès de votre syndic ou l’un des membres du conseil syndical.

En cas de dégradation, il suffit de réaliser une déclaration auprès de son assurance individuelle, adressée en copie au syndic, pour souvent résoudre le problème.

Si vous avez fait appel à un déménageur professionnel, veillez à lui demander avant intervention copie de ses attestations d’assurance en cours de validité.

Boxage de parking

Préalablement à l’engagement de ces travaux, il convient d’obtenir une autorisation préalable des copropriétaires, réunis en assemblée générale et ce, même si une clause du règlement de copropriété le permet.

L’idéal est de définir un modèle de prote de parking qui sera retenu pour toute la copropriété, pour respecter l’harmonie de l’immeuble.

Les copropriétaires souhaitant réaliser ces travaux devront préalablement recevoir l’accord écrit de leurs voisins de parking. Cet accord permettra de prévenir tout conflit lié à l’utilisation des places voisines.

Rappelons que le boxage ne peut intervenir avant obtention de la conformité pompiers. Par ailleurs, certaines places ne peuvent être boxées car elles abritent des grilles de ventilation, essentielles au respect des normes de sécurité et d’extraction des gaz d’échappement.

Enfin, certaines places abritent des vannes de réglage ou de coupure d’eau, des conduits d’évacuation. Dans de tels cas, si le boxage est autorisé, l’accès devra être donné sur simple demande du syndic afin de faire face aux travaux d’extraction, voire aux cas d’urgence.

Qu'est ce qu'un carnet d’entretien ?

Rendu obligatoire par la loi n° du , le carnet d’entretien est un document mis à jour par le syndic.

Il rassemble plusieurs informations dont :

- la liste des contrats,
- la liste des polices d’assurances (multirisque, dommages-ouvrage),
- la liste des travaux votés en assemblée générale.

Ce document est tenu à jour au sein du C.G.C. grâce à notre système informatique adapté.

Que faire en cas de dégât des eaux ?

a) Trouver l’origine du sinistre : l’origine du sinistre est parfois simple à trouver. Il suffit souvent de se rendre chez son voisin pour résoudre rapidement le problème.



Si cette recherche est infructueuse, nous vous invitons à prendre contact avec votre gestionnaire afin que celui-ci diligente l’intervention du plombier de l’immeuble.

Si la fuite intervient en dehors de nos jours ou heures d’ouverture, vous pouvez, en cas d’urgence réelle, demander au plombier de l’immeuble d’intervenir, en lui précisant que sa facture devra indiquer l’origine du sinistre.

Rappelons ici que si l’origine de la fuite est privative (chasse d’eau, robinetterie, évacuation d’évier, de douche ou baignoire), l’intervention doit être commandée et prise en charge par l’occupant de l’appartement.
Le rôle du syndic est de faire intervenir un professionnel si l’origine se situe dans les parties communes de l’immeuble.

b) Déclaration de sinistre

Si le désordre est d’origine privative et qu’aucune partie commune n’est endommagée, alors, sur la base des constats de dégâts des eaux établis entre les résidants, chacun doit effectuer une déclaration auprès de son assurance multirisque individuelle.

Si le désordre est situé en partie commune et/ou a affecté les parties communes, une copie des déclarations individuelles doit être adressée au syndic, lequel procèdera également à une déclaration auprès de l’assurance multirisque de l’immeuble.

c) Reprise des dommages

Chacun doit faire établir un chiffrage des dommages : les résidants pour les parties privatives, le syndic pour les parties communes.

Lorsque l’assurance de l’immeuble a été saisie, une copie des devis sur parties privatives doit être adressée au syndic.

Lorsque l’origine du désordre est privative et que des parties communes ont été affectées, une copie de la facture de réparation doit être transmise au syndic.

Rappelons enfin que le délai de déclaration est de :

- 2 jours ouvrés en cas de vol,
- 10 jours en cas de catastrophe naturelle à compter de la publication de l’arrêté ministériel,
- 5 jours ouvrés pour les autres cas,



- selon la convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours) qui prévaut entre assureurs, le lésé est indemnisé directement par son assurance pour les embellissements. Chaque partie sera indemnisée directement par son assurance dans la limite de 1.525,00 € hors taxes.

Que faire en cas de troubles de voisinage ?

Trois situations doivent être dissociées :

- le conflit oppose deux particuliers,
- le conflit oppose un particulier et plusieurs résidants,
- le conflit concerne une personne et l’ensemble de la copropriété.

Dans le cas d’un conflit entre deux particuliers, rappelons tout d’abord que la conciliation entre voisins doit être privilégiée. Le plus simple consiste souvent à entrer en contact avec son voisin. Si cette démarche est infructueuse, alors il convient de saisir le juge de proximité par requête ou citation devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Il doit être ici précisé que le syndic n’a pas vocation ni compétence pour résoudre ce type de conflit.

Si le trouble oppose un particulier et plusieurs copropriétaires, alors ces derniers pourront organiser une action groupée en saisissant un avocat.

Si le trouble concerne l’ensemble des copropriétaires et après qu’une procédure amiable ait été tentée, sans succès, le syndic pourra alors engager une action au nom du syndicat des copropriétaires.